Преглед садржаја:
Повлачење окидача за куповину куће некада је било једнако једноставно као куповина приступачне куће, скупљање новца за предујам, осигуравање финансирања уз разумну каматну стопу и затварање.
Међутим, у годинама након финансијског колапса САД-а 2008. године, који је дјелимично настао због стамбеног балона узрокованог неодговорним хипотекарним кредитима, стамбено тржиште је претрпјело огромне турбуленције. Тај економски вртлог изазвао је незапамћене услове на тржишту некретнина који су диктирали залихе стамбених јединица, приступачност и услове финансирања, што све утиче на оптимално вријеме куповине.
Упркос непредвидљивости тржишта, потенцијални купци могу да избегну лоше набавке правећи одређене заштитне мере.
Уз ниске цијене и рекордно ниске каматне стопе, приступачност куће у 2012. била је најповољнија од 1970. године.
Валтер Молони, портпарол, Национална асоцијација за некретнине (парафразирано)
Маркет Снапсхот
Тржиште некретнина у САД коначно је избегло застоје у периоду од 2008. до 2011. године. Подаци о продаји на домаћем тржишту побољшали су се у 2012. години за 9,5% у односу на 2011. годину, а Национална асоцијација Реалторс-а очекује даљње добитке до краја 2013. године, према наслову 2014. године.
Лоша вест ако желите да купите је да је почетком 2013. године тржиште продавца у четири од пет региона, рекао је Валтер Молони, истраживач и портпарол НАР-а. "Разлог је тај што смо имали велики пад у инвентару", рекао је он.
САД су у јулу 2007. поставиле рекорд за инвентар становања са више од 4 милиона кућа на тржишту. У јануару 2013. године, залихе су пале на 1,74 милиона, што је пад од 25% у односу на јануар 2012. године, а најмањи инвентар од децембра 1999. године.
НАР очекује сезонски пораст залиха у пролеће 2013. године, рекао је Молони, али то може бити недовољно да би се спречиле честе вишеструке понуде или да би се цене домаћинстава спустиле довољно брзо.
"Цијене показују највећи пораст од новембра 2005. године", рекао је Молони. "Због тога смо надоградили нашу прогнозу цијена за ову годину (2013). Мислимо да ће средња цијена порасти на националној разини за око 7 посто."
Средња цена у јануару 2013. године била је 173,600 долара, што је 12,3 одсто више него претходне године, 11. узастопни месец повећања цена у односу на претходну годину. Пројекција НАР-а за средњу цијену за цијелу 2013. годину је $ 189,400.
"Лоша страна оштријих од нормалног раста цена је ако се то настави током дужег временског периода, а онда на крају наилазимо на проблеме с приуштивошћу и ви почињете да цените људе са тржишта", рекао је Молони. "Још нисмо стигли."
С ниским цијенама и рекордно ниским каматним стопама, приступачност куће у 2012. била је најповољнија од 1970. године, рекао је он. После распада стамбених зграда 2008. године, цене станова су се смањиле, па су тако ниске куће продавале мање од трошкова замене за изградњу - што су многи инвеститори поскупили, упијајући већину инвентара.
Најјачи фактор који задржава тржиште је да је "кредитна заједница била несклон ризику … само да даје хипотеке најодговорнијим зајмопримцима са произвољно високим кредитним резултатима", рекао је Молони.
У Чикагу, на примјер, "купци који се крећу", они који се крећу из својих првих домова, још увијек се суочавају с потешкоћама јер зајмодавци имају строже захтјеве, рекао је Зеке Моррис, предсједник чикашког удружења Реалторс.
"Било је фрустрирајуће за неке купце по вишим ценама", рекао је Моррис. "Од њих се тражи много више детаља него што су икада раније тражили."
За најбољу понуду, рекао је Молони, купци би требали радити са агентима за некретнине, по могућности агентима купаца.
Када треба да купим?
Повјерење потрошача је главни потицај за стварање значајних инвестиција, као што је дом, рекао је Молони. На врху листе поверења је сигурност посла.
"Ако нисте сигурни у стабилност свог посла, то је велика ствар", рекао је Молони. "Ако имате краткорочни временски хоризонт - рецимо, мање од неколико година - боље ћете се изнајмити јер по свему судећи … нећете надокнадити трошкове трансакције."
Типични купац данас планира да остане у дому 10 година; типични продавац је у кући девет година. У прошлости, експерти за некретнине су сматрали да људи морају да поседују свој дом три до пет година да би зарадили довољно капитала да би улагање било вредно. Иако је требало више времена да се створи капитал након колапса тржишта, "Вероватно је сада истина или се враћа на то", рекао је Молони.
Сертификовани финансијски планер Кети Парето поменуо је друга мерила поверења која би људи требали да размотре пре куповине куће.
"Купујете ли кућу са својим супругом, или идете пола пола са дечком или девојком?" рече Парето. "Колико је стабилна та веза? Други део би био, како изгледа тржиште?"
Финансијска средства су још један стандард. "Људи праве велике грешке купујући превише куће за оно што могу да подрже", рекао је Парето. "Како изгледа ваш новчани ток? Да ли ће пола ваше плате подржати вашу нову кућу? Па, то би могло бити мало. Који други извори прихода имате?"
Ако потенцијални купац нема поверења у било које од ових питања, Парето и Молони препоручују да се изнајмљују.
Више новчаних разматрања
Распад стамбеног тржишта и колапс банкарске индустрије учинили су хипотекарне зајмодавце гнусним због позајмљивања новца, што значи да је потенцијалним купцима куће потребан "пристојан" кредит који ће бити одобрен за финансирање - "вјеројатно (кредитни резултат) у горе наведеним 720-има", рекао је Парето. "Ако имате мање од звезданог кредита, можда ћете бити, у очима банке, ризичан предлог."
Ако је ваш кредит нешто испод одличног, можете се повредити лошим зајмом.
"Можда нећете бити у могућности да се квалификујете за ниске каматне стопе које су сада доступне већини људи, а не желите да плаћате више него што морате или бисте требали за трошкове позајмљивања тог новца", рекао је Парето.
Купци по први пут морају знати свој кредитни резултат; ако је ниско, требали би то исправити. Платите рачуне на време, немојте узети нове дугове и не подносите захтев за нову кредитну картицу или откажите стари кредит, саветовао је Молони.
Купцима је потребно довољно средстава да покрију предујам око 20 посто куповне цијене или банке "не могу ни погледати на вас", рекао је Парето.
Средња исплата за купце који први пут купују кућу, кроз кредит Савезне управе за стамбена питања, износи само 4 одсто куповне цене, указао је Молони. Многи купци први пут ће тражити помоћ од својих породица за плаћање предујма.
"Искрено говорећи, Народна банка маме и тате је веома традиционално средство које власници кућа користе за куповину", рекао је он. Позивајући се на годишње истраживање НАР-а купаца и продавача кућа, Молони је рекао: "Када питамо купце који су први пут код куће," Шта сте користили за вашу уплату? " 76 процената каже да су уштеде. Двадесет четири одсто - поклон од рођака или пријатеља, и обично је то поклон од родитеља.
Купцима је такође потребна готовина за затварање трошкова, који се разликују географски и по трансакцијама, рекао је Молони. Очекујте трошкове затварања од 5% вриједности куће.
Свеукупно гледано, будући купац треба да израчуна 25% свог бруто прихода главнице и камате на хипотеку. "То ће вам омогућити да будете удобни", рече Молони.
Знакови тржишта купаца
Гласноговорник Националне асоцијације за некретнине Реал Валтер Молони је наведене знакове навео као мјеру када се циклус некретнина окрене на тржиште купца:
Стамбени инвентар и месечна понуда, или време на тржишту, су стабилни или скромно расту; Продавци могу бити више мотивисани да преговарају о условима. Шестомесечна понуда је грубо балансирана између купаца и продаваца, али брзо повећање залиха или временски ограничено тржиште ван сезонских норми могло би бити знак тржишта купца.
Цене станова стагнирају или расту мање од процента изнад инфлације. Нагло падајуће цене повећавају доступност, али би могле бити црвена застава лоших локалних стамбених и економских услова. Нормална дугорочна цијена на уравнотеженом тржишту је 1 до 2 постотна поена изнад инфлације мјерена индексом потрошачких цијена.
Однос између хипотекарних каматних стопа, цена станова и прихода омогућава вам да потрошите мање од 25% бруто прихода за главницу хипотеке и камату.
Отварање радних места на локалном тржишту обезбеђује поверење и средства за купце кућа. Лоша економија олакшава куповину, али трајни губици на послу и становништву значе да би могло да потраје много дуже него што је нормално да се прода са профитом. Са нормалним растом цена, већина купаца гради довољно капитала за три до пет година да би направила трговину.