Шта је премија осигурања хипотеке?

Савезна управа за стамбена питања не издаје кредите или их купује као Фанние Мае и Фреддие Мац. Умјесто тога, ФХА осигурава хипотеке, што значи да ФХА враћа губитке банке ако би ваш кредит отишао у кашњење - баш као што осигураватељ ауто плаћа ваш захтјев у колизији. Наравно, новац мора доћи однекуд. Да би финансирала своје потенцијалне губитке, ФХА тражи од зајмопримаца да плате двије врсте премија осигурања хипотеке: унапријед МИП уплаћен у зајам при затварању и мјесечни МИП плаћа уз мјесечну исплату хипотеке.

МИП је хипотекарно осигурање специфично за ФХА-осигуране кредите. Кредит: дооцкие / иСтоцк / Гетти Имагес

Осигурање против зајмопримца Дефаулт

За разлику од конвенционалних хипотека, зајмови осигурани од стране ФХА захтијевају отплату од само 3,5 посто. То чини ФХА кредите ризичним приједлогом. Ако цене некретнина падну чак и незнатно, приход од продаје можда неће бити довољан да покрије трошкове кредита ако банка мора искључити. Да би покрио своје губитке, ФХА прикупља МИП од сваког зајмопримца и плаћа их у лонцу новца познатог као Фонд за узајамну хипотеку. ФХА користи ММИ фонд да плати губитке зајмодавца ако не извршите кредит. Без тог новца, ФХА не би била у могућности да осигура кредите са тако ниским плаћањима.

Еверионе Паис

МИП је обавезан на све кредите ФХА без обзира на износ који дужник ставља. Међутим, зајмопримци са већим авансима плаћају МИП за краћи временски период. Дакле, ако спустите мање од 10 посто, као што то чини већина ФХА зајмопримаца, морате платити МИП за цијели живот кредита. Ако положите 10 или више посто, МИП-у плаћате 11 година или до краја рока посудбе, што год се деси прво.

Упфронт МИП Паид ат Цлосинг

Сви зајмопримци ФХА плаћају унапријед МИП, или УФМИП, на затварању. Стопа износи 1,75% износа кредита, без обзира на рок кредита или величину предујма. Дакле, ако позајмите 200.000 долара, ваш почетни МИП би био 3.500 долара без обзира да ли имате кредит од 15 или 30 година. ФХА аутоматски додаје уплату на ваш салдо на затварању - не морате да плаћате у готовини. УФМИП је једнократна накнада. Када га платите, нећете бити поново тражени за тај новац.

Годишњи МИП плаћени мјесечно

Годишњи МИП је компликованији јер се стопе разликују у зависности од термина ваше хипотеке и величине вашег предујма. Такође, ФХА мења годишње стопе МИП-а са релативном учесталошћу, тако да ће кредит који је настао у 2010. години имати различите стопе од кредита из 2015. године. У вријеме објављивања, 30-годишњи кредит са минималном уплатом од 3,5 посто има годишњу накнаду МИП-а од 0,85 посто износа кредита. Зајмопримци са 15-годишњим хипотекама имају стопе у распону од 0,45 до 0,95%. Упркос томе што се зове годишњи МИП, заправо плаћате премију у 12 једнаких рата укључених у мјесечну исплату хипотеке.

Отказивање МИП-а на старије кредите

Ако је ваш кредит затворен прије 3. јуна 2013, ФХА аутоматски отказује МИП када ваш однос кредита и вриједности, или ЛТВ, досегне 78 посто. Ваш ЛТВ је износ који сте оставили да платите на ваш кредит подијељен са ФХА-ином посљедњом познатом процјеном ваше куће - то ће обично бити куповна цијена. Дакле, ако сте позајмили $ 200,000 за куповину 210,000 долара кући, ваш ЛТВ је 95 посто. Када исплатите зајам до 163,000 долара, ваш ЛТВ пада испод 78 процената и МИП опада. За неке 30-годишње кредите, морате платити МИП најмање 60 мјесеци прије него што ФХА откаже плаћање. На позајмице затворене након 3. јуна 2013. године, не постоји начин да се МИП откаже осим у потпуности отплатом биланса кредита.