Ако продам своју кућу, хоћу ли бити опорезован ако живим у имовини за мање од двије године?

Неколико пореских закона користи власницима кућа. Једна од њих, можда и најсјајнија, је ослобађање од опорезивања добити од продаје вашег главног пребивалишта. Правила везана за ово изузеће захтијевају минималне стандарде боравка који се фокусирају на двогодишњи период. Ако не испуњавате услове боравка, морате платити порез на било који профит остварен продајом вашег дома.

"За продају" испред мансион.цредит: Феверпитцхед / иСтоцк / Гетти Имагес

Правило о изузећу од продаје на кућну адресу

Изузети сте од зараде од 250.000 долара - 500.000 долара за брачне парове - на вашој главној резиденцији под условом да сте обоје живјели и да сте власништво куће најмање двије од пет година прије продаје. Занимљиво је да ове двије године не морају бити узастопне, а не истовремене са власништвом. Могли сте, на пример, изнајмити кућу као закупац на годину дана, одселити се на две године, онда купити кућу и тамо живети најмање једну од две године у којој сте имали кућу пре него што сте је продали. Ово изузеће можете користити безброј пута, али не чешће од једном сваке две године.

Такабле Гаин

Само зато што сте продали своју кућу за више него што сте је купили не значи нужно да имате профит, назван опорезиви добитак у ИРС условима. Када купујете некретнину, трошкови који настају приликом продаје, као што су трошкови кредита, додају се цијени некретнине и постају оно што се назива "основа" куће. Ако извршите капитална побољшања имовине, као што је преуређење кухиње, довршавање поткровља и додавање купатила, ти трошкови се додају вашој основи, а затим се називају "прилагођена основа". Када продате некретнину имате више трошкова, као што су провизије за продају. Ови трошкови, заједно са вашом прилагођеном основом, одузимају се од продајне цијене како би се дошло до ваше опорезиве добити или добити. Ова цифра је предмет опорезивања. Ако испуњавате услове боравка за изузеће, први приход од $ 250,000 или $ 500,000 је ослобођен пореза. Ако не испуњавате услове боравка, сав профит је подложан опорезивању.

Колико ће коштати?

Ако испуњавате услове за изузеће, профит изнад границе ослобађања опорезује се као дугорочни капитални добитак. Стопа дугорочних капиталних добитака је обично 15 посто, али може бити и ниска за мале добитке. Ово је и стопа која се примјењује на сав профит за ваше пребивалиште ако је власник више од једне године, али за које нисте испунили услове боравка. Ако сте имали свој дом мање од годину дана, добит се опорезује као краткорочни капитални добитак. Пореска стопа је иста као и стопа коју плаћате на свој редовни приход током исте пореске године - која ће бити између нуле и 35 процената.

Плати на добит, али не можеш отписати губитак

Нажалост, према правилима ИРС-а ако продате главно пребивалиште на губитку, не можете отписати, или одузети, тај губитак од других капиталних добитака или вашег прихода. Када продате на губитку, примениће се једна од три околности: прва је кратка продаја, у којој ваш кредитор пристаје да прихвати мање од онога што се дугује. У другом сценарију, плаћате зајмодавцу у готовини било какав недостатак између продајне цијене и хипотеке. У трећем сценарију, приход у потпуности враћа зајмодавцу, али још увијек показује губитак на продаји - јер сте кућу купили с великим учешћем, платили кредит, или платили за капитална побољшања док сте били власник куће.