Стопа приноса дуга

Принос је још један термин за повратак. На пример, принос обвезнице је номинална или купонска каматна стопа подељена са куповном ценом. У инвестицијама у комерцијалне некретнине, принос дуга је мера ризика својственог зајму и заменила је претходни критеријум кредит-вредност.

Однос кредита до вредности

У прошлости, зајмодавци су израчунавали износ који су били спремни посудити као проценат вриједности имовине. Пре 2000, типичан однос кредита и вредности био је 70 процената, тако да би имовина вредна 1 милион долара могла да привуче кредит до 700.000 долара. У периоду од 2003. до 2007. године, конкуренција инвеститора обвезница у потрази за добрим инвестицијама у комерцијалне некретнине гурнула је однос кредита и вриједности на чак 82 посто, а цијене некретнина значајно су порасле. Када је вредност имовине почела падати, зајмопримци дуговали више него што су имовина била вриједна, ситуација позната као негативни капитал.

Нето пословни приходи

Нето оперативни приход комерцијалне имовине је бруто приход примљен од имовине сваке године минус оперативни трошкови. Бруто приход обухвата све приходе од имовине, као што су приходи од најма, накнаде за паркирање и рачуне од аутомата за продају. Оперативни трошкови не укључују капиталне трошкове или камате на куповину имовине, али покривају предмете као што су осигурање, поправке, одржавање и комуналне услуге. НОИ имовине је еквивалентан нето добити предузећа и важан је фактор у кључним омјерима улагања.

Омјер покривености сервисирања дуга

Коефицијент покривености сервисирањем дуга мјери степен до којег приход од имовине покрива оперативне трошкове и исплате хипотеке. Да бисте је израчунали, подијелите нето оперативни приход са укупним хипотекарним исплатама за годину. Резултат 1 је прекид, а већина зајмодаваца тражи минимални коефицијент покрића дуга од 1,1 за комерцијалне зајмове и чак 1,3. У пракси, то значи да ако хипотекарни трошкови некретнина износе 300.000 долара годишње, НОИ мора бити најмање $ 330.000 и пожељно 390.000 $.

Стопа приноса дуга

Коефицијент приноса дуга и покривеност дугом постали су најважнији фактори који комерцијални хипотекарни зајмодавци узимају у обзир приликом одлучивања о томе да ли ће улагати у некретнину. Коефицијент приноса дуга показује НОИ као проценат укупног износа кредита, тако да зајам од 10 милиона долара и НОИ од 1 милион долара дају коефицијент приноса на дуг од 10 милиона подељен са 1 милион, или 10 процената. Што је већи коефицијент приноса на дуг, то је привлачнија инвестиција зајмодавца. Већина давалаца хипотеке поставила је минимални коефицијент приноса од 10%, али неки инсистирају на 11 или 12% на нестабилном тржишту.