Како купити затворену кућу или аукцијску имовину

Када власник куће пропусти да изврши благовремену исплату хипотеке, хипотекарни зајмодавац - обично банка - може повући имовину. Форецлосуре је правни поступак у којем власник куће губи право власништва над кућом и зајмодавац прима имовину или суму новца од продаје имовине. Зајмодавци морају јавно објавити када почну поступак оврхе, што је информација коју можете користити ако желите да купите имовину. Купљену кућу можете купити прије, за вријеме или након аукције.

Припрема за куповину

Потребно је да извршите одређене припреме ако желите да купите искључену имовину, укључујући:

1. Идентификовање доступних својстава: Можете провјерити онлине услугу с више пописа, или МЛС, за домове у пред-аукцијској фази форецлосуре, домове који ће се продавати на аукцији или куће за продају изравно од зајмодавца. МЛС има објекте за претраживање који вам омогућују да наведете статус, локацију, врсту и распон цијена некретнина у оврси.

2. Организовање финансирања: Мораћете да обезбедите готовину да бисте купили заузету имовину. Аукције су увек само у готовини.

3. Контактирање одговарајуће стране: То може бити зајмодавац, власник или агент власника. Договорите се да прегледате некретнине које вас занимају.

Куповина Пре-Форецлосуре Пропертиес

Нормално, неколико мјесеци прође између подношења оврхе и аукције. Током пре-форецлосуре интерим, можете купити кућу тако што ћете понудити власнику. Ако је износ који нудите мањи од преосталог износа хипотеке, трансакција се назива а кратка продаја и мора бити одобрен од стране зајмодавца. Некретнине кратке продаје се обично продају "као што јесу", што значи да преузимате финансијску одговорност за било какве поправке које имовина захтева. Поред добијања дозволе за зајмодавце за кратку продају, пре-аукцијска куповина је слична обичном процесу куповине код куће.

Куповина на аукцији

Када је поступак оврхе завршен, дом се ставља на аукцију, обично од стране локалног званичника, као што је шериф из округа. Зајмодавац обично поставља резерва износ - минимални износ који ће прихватити за имовину. Када купујете искључену кућу на аукцији, требате:

1. Разумијевање процеса лицитирања који се користи у вашој држави. Неке дрзаве захтевају да унесете пуни износ у готовини или у благајни, док други захтевају само мали депозит у готовини који може бити неповратан. Проучите законе о искључењу из ваше државе и пратите аукцију или две да бисте се задовољили процесом.

2. Проверите евиденције у округу на некретнинама које вас занимају да пронађете потенцијалне попусте. Можете сазнати процијењену вриједност имовине и било које хипотеке, запљене или поврат пореза. Можда ћете бити одговорни за плаћање неких или свих залога ако ваша понуда победи.

3. Верификујте датум аукције са власником имовине за жељену имовину, јер се ови датуми могу промијенити из различитих разлога. Можда ћете морати да се региструјете на аукцији да бисте могли понудити.

4. Поставите ограничење лицитације, посебно у државама у којима морате да унесете пуни износ у готовини. Ваше истраживање би требало да вас информише о ограничењу, а то би требало да вас заштити од тога да вас обузме узбуђење због рата који смањује или елиминише погодбу. РеалтиТрац, агенција за попис МЛС-а, препоручује да поставите ограничење понуде на 80 процената тржишне вриједности некретнине, укључујући право залога и потребне поправке.

5. Ако сте нови у надметању, узмите знакове од искусних понуђача, али немојте их застрашивати. Држите се ограничења понуде.

6. Ако ваша понуда побиједи, аукционар ће вам дати потврдне документе. Проверите процедуру за преузимање власништва. Неке државе дозвољавају непосредно посједовање, док друге могу захтијевати дане или седмице. Сазнајте да ли сте одговорни за то да шериф избаци тренутне станаре.

Када аукција не успе

Ако највиша понуда за кућу не испуни обавезну резерву зајмодавца, банка постаје власник куће, сада класификована као некретнина у власништву, или РЕО, власништво. Банка може унајмити аукцијску кућу и поново ставити имовину на аукцију, а онлине понуде могу бити прихваћене. Можете прегледати имовину прије аукције како бисте поставили ограничење лицитације. Морате да се региструјете да бисте дали понуду на РЕО аукцији и да обезбедите износ депозита - обично 5 до 10 процената - одмах, ако ваша понуда победи, иако можете живети у држави која захтева пуну исплату одједном. Имајте на уму да је имовина продата "каква јесте", и можда ћете морати да исељавате несараднике. Алтернативно, банка може ставити РЕО кућу на продају као конвенционалну имовину преко посредника за некретнине.